Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej pozwala kupić mieszkanie lub dom poniżej wartości rynkowej, ale wiąże się z trzema głównymi rodzajami ryzyka: prawnym (obciążenia w księdze wieczystej), lokatorskim (osoby zamieszkujące lokal) i finansowym (krótki termin zapłaty, koszty dodatkowe). Aby ich uniknąć, przed licytacją sprawdź dział III i IV księgi wieczystej, przeczytaj operat szacunkowy i obwieszczenie, spróbuj obejrzeć nieruchomość oraz zapytaj komornika, które prawa osób trzecich wygasną po sprzedaży. Zobacz też, jak sprawdzić, czy nieruchomość jest zadłużona.
W tym artykule podpowiadamy:
|
Czy licytacja komornicza to zawsze okazja inwestycyjna?
Nie zawsze. Niska cena wywoławcza jest realną przewagą, ale ostateczną cenę ustala licytacja, a ryzyka, których nie ma przy zwykłym zakupie, przejmuje kupujący. Cena wywoławcza zależy od terminu licytacji:
- pierwsza licytacja – 3/4 sumy oszacowania,
- druga licytacja – 2/3 sumy oszacowania.
Atrakcyjna cena przyciąga wielu chętnych, a duża konkurencja potrafi podbić kwotę końcową blisko poziomu rynkowego. Do ceny trzeba też doliczyć koszty, które przy zakupie od komornika pojawiają się częściej: remont bez wcześniejszych oględzin, ewentualne opróżnienie lokalu i czas, przez który nie możesz z niego korzystać. Aktualne oferty znajdziesz w zakładce licytacje komornicze, a o tym, gdzie jeszcze komornicy publikują ogłoszenia, przeczytasz w artykule gdzie komornik ogłasza licytacje.
Najważniejsze ryzyka i jak się przed nimi zabezpieczyć:
| Ryzyko | Gdzie to sprawdzić | Jak się zabezpieczyć |
| Dożywocie lub służebność mieszkania, które nie wygasną | Dział III księgi wieczystej, obwieszczenie, akta egzekucyjne | Porównaj kolejność wpisów z hipotekami w dziale IV i zapytaj komornika, czy prawo pozostanie w mocy (art. 1000 § 3 KPC) |
| Lokatorzy w nieruchomości | Operat szacunkowy, protokół opisu i oszacowania, rozmowa z komornikiem | Zaplanuj czas i koszt wprowadzenia w posiadanie; nie licz na wprowadzenie się zaraz po licytacji |
| Zły stan techniczny | Oględziny, operat szacunkowy (zdjęcia, opis) | Skorzystaj z terminu oględzin, a jeśli to niemożliwe, przyjmij w budżecie zapas na remont |
| Brak środków na czas | Warunki licytacji, rozmowa z bankiem | Uzyskaj promesę kredytową przed licytacją – pamiętaj o 2 tygodniach na zapłatę (art. 967 KPC) |
| Utrata wadium | Warunki licytacji | Licytuj tylko do kwoty, którą na pewno zapłacisz w terminie |
Jakie zagrożenia prawne czekają na nabywcę nieruchomości?
Najwięcej problemów sprawiają prawa osób trzecich wpisane do księgi wieczystej oraz osoby, które nadal mieszkają w lokalu. Zasada jest korzystna dla kupującego: z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności większość praw obciążających nieruchomość wygasa (art. 1000 § 1 KPC). Wyjątki opisujemy niżej i to one są prawdziwą pułapką.
Dlaczego warto dokładnie sprawdzić dział III księgi wieczystej?
W dziale III znajdziesz m.in. dożywocie, służebności osobiste (np. służebność mieszkania) i użytkowanie. Te prawa nie wygasają po licytacji, jeżeli zostały ujawnione w księdze wieczystej lub zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed licytacją i jednocześnie spełniony jest jeden z warunków (art. 1000 § 3 KPC):
- mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami (zostały wpisane wcześniej niż hipoteki),
- nieruchomość nie jest obciążona hipotekami,
- ich wartość znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia – wtedy wartość tych praw zalicza się na cenę.
W praktyce oznacza to, że możesz kupić mieszkanie, w którym ktoś ma prawo dożywotnio mieszkać. Bez względu na licytację pozostają też w mocy m.in. służebność drogi koniecznej i służebność przesyłu (art. 1000 § 2 KPC). Więcej o tym, jak służebność, dożywocie i inne ograniczenia wpływają na licytację komorniczą.
| Ważne! Jeśli w dziale III widzisz wpis dotyczący dożywocia lub służebności, porównaj datę jego wpisu z datami hipotek w dziale IV i zapytaj komornika wprost, czy to prawo przejdzie na nabywcę. Odpowiedź może całkowicie zmienić opłacalność zakupu. |
Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką?
Hipoteki są wpisane w dziale IV księgi wieczystej. Przy sprzedaży egzekucyjnej wygasają z mocy prawa z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, a wierzyciele zaspokajają się z ceny uzyskanej na licytacji (art. 1000 § 1 KPC). Nie musisz więc spłacać długów poprzedniego właściciela zabezpieczonych hipoteką. Dział IV warto jednak przeczytać z innego powodu: to kolejność hipotek decyduje o tym, czy prawa z działu III wygasną.
Co oznacza obecność lokatorów w licytowanym lokalu?
Wygranie licytacji nie oznacza, że dotychczasowi mieszkańcy od razu opuszczą lokal. Masz jednak w ręku mocne narzędzie: prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości (art. 999 KPC). Nie musisz więc wytaczać osobnego procesu o wydanie lokalu, ale musisz liczyć się z czasem i kosztem tej procedury, zwłaszcza jeśli mieszkańcom przysługuje lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe. Szczegóły opisujemy w artykule o licytacji komorniczej mieszkania z lokatorami.
Czy spółdzielcze prawo do lokalu też wygasa?
Nie. Przepis o wygaśnięciu praw nie dotyczy spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu ciążących na nieruchomości (art. 1000 § 4 KPC). Jeśli licytowana jest nieruchomość, na której takie prawa istnieją, przejdą one na nabywcę.
Jak bezpiecznie przygotować się do licytacji – krok po kroku
- Przeczytaj obwieszczenie o licytacji. Znajdziesz w nim termin i miejsce licytacji, sumę oszacowania, cenę wywoławczą, wysokość rękojmi (wadium), numer księgi wieczystej, termin oględzin i dane kancelarii komorniczej.
- Sprawdź księgę wieczystą online. Przejrzyj wszystkie cztery działy, ze szczególną uwagą na dział III (prawa osób trzecich) i IV (hipoteki). Jeśli nieruchomość nie ma księgi, przeczytaj, na co uważać przy zakupie nieruchomości bez księgi wieczystej.
- Przeczytaj operat szacunkowy i protokół opisu i oszacowania. Są w aktach sprawy u komornika. Zawierają opis stanu technicznego, zdjęcia i informacje o osobach zamieszkujących.
- Obejrzyj nieruchomość. Skorzystaj z terminu oględzin wskazanego w obwieszczeniu. Jeśli osoba zadłużona nie wpuszcza oglądających, obejrzyj budynek z zewnątrz, porozmawiaj z zarządcą lub wspólnotą i przyjmij w budżecie zapas na remont.
- Zapytaj komornika o prawa osób trzecich. Ustal, które wpisy z działu III pozostaną w mocy i czy w lokalu ktoś mieszka.
- Zabezpiecz finansowanie. Jeśli kupujesz na kredyt, uzyskaj promesę z banku przed licytacją. Na zapłatę będziesz mieć 2 tygodnie od otrzymania wezwania, maksymalnie miesiąc po przedłużeniu.
- Wpłać rękojmię (wadium). Wynosi 1/10 sumy oszacowania. Przy licytacji tradycyjnej trzeba ją złożyć najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Zasady e-licytacji komorniczych opisujemy osobno.
- Ustal maksymalną kwotę i trzymaj się jej. Policz cenę razem z kosztami dodatkowymi i remontem. Emocje na licytacji to jedna z najczęstszych pułapek.
Co dzieje się po wygranej licytacji?
Wygrana licytacja to dopiero początek formalności. Kolejno zapada postanowienie o przybiciu, które musi się uprawomocnić, potem następuje zapłata ceny, a na końcu wydawane jest postanowienie o przysądzeniu własności. Dopiero jego uprawomocnienie czyni Cię właścicielem. Każdy etap może się wydłużyć, jeśli uczestnicy postępowania wniosą zażalenie, dlatego od licytacji do objęcia nieruchomości może minąć kilka miesięcy.
Najczęściej zadawane pytania o pułapki licytacji komorniczej
Czy zakup nieruchomości na licytacji komorniczej można sfinansować kredytem hipotecznym?
Tak, ale trzeba się dobrze przygotować. Termin zapłaty jest krótki – 2 tygodnie od otrzymania wezwania, a na wniosek nabywcy maksymalnie miesiąc – więc procedura bankowa powinna ruszyć przed licytacją. Uzyskaj promesę kredytową i upewnij się, że bank finansuje zakupy z licytacji komorniczych. Wniosek o dłuższy termin zapłaty złóż przed upływem dwóch tygodni od wezwania.
Co dzieje się z wadium po zakończeniu licytacji?
Rękojmię licytanta, który wygrał, zatrzymuje się i zalicza na poczet ceny. Pozostałym uczestnikom zwraca się ją niezwłocznie (art. 963 KPC). Czas, w jakim pieniądze pojawią się na koncie, zależy od sposobu wpłaty i obsługi przelewu.
Ile czasu ma zwycięzca licytacji na wpłacenie pozostałej kwoty?
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa nabywcę do wpłaty ceny nabycia, pomniejszonej o rękojmię, na rachunek depozytowy Ministra Finansów. Nabywca ma na to 2 tygodnie od otrzymania wezwania. Na jego wniosek komornik może wyznaczyć dłuższy termin, ale nie dłuższy niż miesiąc (art. 967 KPC). Jeśli nabywca nie zapłaci w terminie, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają.
Jakie dodatkowe koszty wiążą się z zakupem nieruchomości od komornika?
Oprócz wylicytowanej ceny zapłacisz opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. Uwaga: podstawą PCC jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie wylicytowana cena – podatek może więc być wyższy, niż wynikałoby z ceny zakupu. PCC nie zapłacisz, jeśli sprzedaż jest opodatkowana VAT (np. gdy osoba zadłużona była podatnikiem VAT). Dodatkowe wydatki mogą wynikać z remontu, wprowadzenia w posiadanie i opróżnienia lokalu. Pełne zestawienie znajdziesz w artykule ile kosztuje licytacja komornicza.
Czy po licytacji przejmuję długi poprzedniego właściciela?
Długi zabezpieczone hipoteką nie przechodzą na nabywcę – hipoteki wygasają, a wierzyciele zaspokajają się z ceny nabycia. Przejść mogą natomiast niektóre prawa osób trzecich z działu III księgi wieczystej (np. dożywocie lub służebność mieszkania), jeśli spełniają warunki z art. 1000 § 3 KPC.
Co zrobić, jeśli nie mogę obejrzeć nieruchomości przed licytacją?
Skontaktuj się z komornikiem i zapytaj o termin oględzin. Jeśli wejście do lokalu jest niemożliwe, przeczytaj operat szacunkowy i protokół opisu i oszacowania, obejrzyj budynek z zewnątrz, porozmawiaj z zarządcą lub wspólnotą i uwzględnij w budżecie zapas na nieprzewidziany remont.
