Ceny nieruchomości w dużych miastach są obecnie bardzo wysokie. Wydaje się, że nie ma na to żadnej rady i ceny pozostaną wysokie już na zawsze, a w przyszłości będą jedynie rosły. Rozwiązaniem mogą być nieruchomości z licytacji komorniczych, które można nabyć w bardzo okazyjnych cenach. Zazwyczaj lokal pochodzący z takiej licytacji będzie już jednak zamieszkany. Co zrobić w takiej sytuacji? Zobacz nasz poradnik!
Zakup mieszkania z licytacji komorniczej
Według przepisów mieszkania wystawione na licytacji komorniczej można kupić już w cenie nawet ⅔ wartości rynkowej ( w II terminie licytacji). Ogłoszenia o sprzedaży takich nieruchomości można znaleźć na przykład na stronach kancelarii komorniczych, urzędów gmin, w sądzie, ale też na portalach z ogłoszeniami nieruchomości takimi jak nieruchomosci.kruk.eu czy Nieruchomosci-online.pl Czasami lokal pochodzący z takiej licytacji jest jednak zamieszkany, co rodzi konieczność przeprowadzenia eksmisji.
Przy zakupie mieszkania w drodze licytacji komorniczej eksmisja poprzednich lokatorów przebiega w szczególny sposób. Po wpłaceniu wylicytowanej kwoty sąd stwierdza zmianę właściciela, a przysądzenie własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.
Podobnie jak w innych przypadkach eksmisji dokonuje komornik na wniosek nowego właściciela i na podstawie dokumentów otrzymanych z sądu. W tym przypadku komornik musi zbadać, czy eksmitowanemu dłużnikowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Lokal socjalny lub zamienny przysługuje jedynie osobom w szczególnej sytuacji materialnej, wszystkim innym wystarczy łatwiejsze do uzyskania pomieszczenie tymczasowe.
Gmina na wniosek komornika musi wskazać tzw. pomieszczenie tymczasowe, które nie musi być osobnym lokalem mieszkalnym, ale musi nadawać się do zamieszkania i zapewniać powierzchnię minimum 5 metrów kwadratowych na osobę.
W innym przypadku, gdy lokatorowi nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, komornik usuwa dawnego lokatora do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę.
Eksmisja jest wykonywana od razu po wskazaniu przez gminę lokalu zastępczego, ale poza wyjątkowymi sytuacjami, eksmisji nie można przeprowadzić w okresie zimowym, czyli od 1 listopada do 31 marca. Komornik zazwyczaj daje lokatorowi 14 dni na opuszczenie lokalu.
Decydując się na zakup mieszkania z lokatorem, za każdym razem należy dobrze sprawdzić sytuację prawną i upewnić się, że niższa cena lokalu zrekompensuje nakłady, które będziemy musieli ponieść w związku z ewentualną koniecznością eksmisji osób zamieszkujących lokal.
Jak rozwiązać umowę najmu – terminy wypowiedzenia
Umowa najmu zawarta przez poprzedniego właściciela nieruchomości przechodzi na nabywcę. Termin jej wypowiedzenia zależy od czasu, na który została zawarta.
W przypadku umowy na czas nieokreślony obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia, które według art. 673 kc wynoszą:
- Miesiąc – w przypadku, gdy najemca zalega z czynszem i innymi opłatami przez pełne trzy miesiące i nie uregulował zaległości mimo pisemnego upomnienia z informacją o zamiarze wypowiedzenia umowy i dodatkowym miesiącem na wniesienie zaległych opłat, używa lokalu w sposób niezgodny z przeznaczeniem, niszczy lokal i części wspólne, zakłóca porządek lub podnajął mieszkanie innej osobie bez wiedzy i zgody właściciela;
- Sześć miesięcy – gdy lokator nie mieszka w wynajmowanym lokalu od ponad roku lub gdy przysługuje mu prawo do lokalu zastępczego;
- Trzy lata – w sytuacji, gdy lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego.
Natomiast w przypadku umowy zawartej na określony dłuższy niż 2 lata zastosowanie będą miały przepisy art. 1002 kc. Nabywca nieruchomości z umową może ją wypowiedzieć w ciągu miesiąca od jej nabycia (czyli czasu doręczenia postanowienia sądu) z zachowaniem rocznego okresu wypowiedzenia.
Jeszcze innym przypadkiem jest wypowiedzenie umowy na czas określony krótszy niż 2 lata. Stosowane są tu zwykłe przepisy kodeksu cywilnego, czyli taką umowę wypowiada się z zachowaniem ma 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Wyjątkiem jest sytuacja, w której wynajmujący narusza przepisy art. 667 kc (wykorzystywanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem lub demolowanie go) lub 672 kc (zaleganie z czynszem przez 2 okresy płatności).
W przypadku nieruchomości z licytacji komorniczych zazwyczaj czynsz nie jest opłacany, więc można taką umowę wypowiedzieć w trybie natychmiastowym. Innym wyjątkiem jest sytuacja gdy najemca podpisał umowę na czas określony z datą pewną, czyli z datą końca umowy potwierdzoną notarialnie. W takim przypadku nie jest możliwe skrócenie obowiązywania tej umowy.
W jaki sposób odzyskać zajmowany niezgodnie z umową lokal?
Jeśli umowa najmu została wypowiedziana zgodnie z obowiązującymi zasadami i z zachowaniem okresu wypowiedzenia, a użytkownik, mimo otrzymania wezwania do opuszczenia lokalu nadal go zajmuje, należy rozpocząć procedurę eksmisji.
W sądzie należy złożyć pozew o eksmisję, w którym podajemy, na jakiej podstawie domagamy się opuszczenia mieszkanie przez lokatora. Po rozpatrzeniu sprawy sąd wydaje wyrok, w którym nakazuje opuszczenie lokalu oraz może przyznać prawo do lokalu zastępczego.
Po uprawomocnieniu wyroku musimy złożyć wniosek o nadanie mu tytułu wykonawczego. Na jego podstawie wszczynana jest procedura eksmisyjna. Wniosek o egzekucję treści wyroku wraz z orzeczeniem sądu składamy do komornika sądowego. Jeśli sąd przyznał prawo do lokalu zastępczego, eksmisja będzie mogła zostać przeprowadzona dopiero po udostępnieniu przez gminę mieszkania komunalnego. W praktyce oczekiwanie na odpowiedni lokal może opóźnić eksmisję nawet o kilka lat.
Zgodnie z obowiązującymi regulacjami z mieszkania nie można eksmitować, bez przekazania lokalu socjalnego:
- kobiet w ciąży,
- małoletnich, niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionych wraz z osobą sprawującą nad nimi opiekę,
- osoby bezrobotnej, która jest zarejestrowana w urzędzie pracy,
- obłożnie chorego,
- emerytów i rencistów.
Pozostałe osoby można eksmitować do pomieszczenia tymczasowego lub, w szczególnych przypadkach, do noclegowni.
Tytuł prawny do zajmowania mieszkania przez lokatora
Najlepszym z perspektywy nabywcy nieruchomości z lokatorem rodzajem prawa do użytkowania lokalu jest umowa najmu. Taki zakup może przynieść dodatkowe korzyści, jeśli również chcemy przeznaczyć lokal na wynajem. Możemy kontynuować umowę z obecnym najemcą bez konieczności szukania nowego. Jeśli lokal ma zaspokajać nasze potrzeby mieszkaniowe, lokator jest zobowiązany do opuszczenia mieszkania po wygaśnięciu umowy najmu zawartej na czas określony lub po upłynięciu okresu wypowiedzenia w przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony.
Warto przy tym pamiętać, że zameldowanie w danej nieruchomości nie daje najemcy żadnych dodatkowych praw. Meldunek jest obowiązkowy i nie wpływa na możliwość rozwiązania umowy z najemcą, czy jego eksmisji, jeśli zajmuje lokal nielegalnie.
Służebność mieszkania, prawo użytkowania i prawo dożywocia
Szczególne przepisy stosuje się, gdy lokatorom przysługuje dożywotnia służebność mieszkania, prawo użytkowania lub prawo dożywocia. W tych przypadkach lokator taki ma prawo przebywać w mieszkaniu aż do swojej śmierci. Wyjątkiem jest sytuacja z art. 1000 kpc., czyli sytuacja, w której prawo służebności lub dożywocia nie mają pierwszeństwa przed hipotekami, lub ich wartość znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia.
Służebność osobista najczęściej jest wynikiem darowizny mieszkania. Darczyńca, przekazując lokal, zabezpiecza swoje prawo do mieszkania w nim aż do śmierci, umieszczając w umowie zapis o służebności. Jej potwierdzeniem jest odpowiedni zapis w księdze wieczystej nieruchomości. Prawo to dotyczy danej nieruchomości i nie wygasa wraz ze zmianą właściciela lokalu. Nie powoduje jednak żadnych dodatkowych zobowiązań ze strony właściciela.
Inaczej jest w przypadku prawa dożywocia. W tym przypadku właściciel mieszkania przekazuje je w darowiźnie w zamian za dożywotnią opiekę. Również w tym przypadku prawo to nie wygasa po sprzedaży nieruchomości, więc obowiązek jest przenoszony na nowego właściciela i kończy się dopiero w chwili śmierci dożywotnika.
