Kupno siedliska to marzenie wielu osób, które chcą uciec z miasta i zamieszkać w spokojnym, wiejskim otoczeniu. Jednak w Polsce przepisy wciąż chronią obrót ziemią rolną i mogą stanowić barierę dla osób, które nie są rolnikami. Na szczęście są sposoby, by legalnie kupić siedlisko, nawet jeśli nie prowadzisz gospodarstwa rolnego. Przeczytaj, jak to zrobić krok po kroku i o czym pamiętać, by uniknąć problemów!
| Z tego artykułu dowiesz się:
● czym jest działka siedliskowa, ● jak znaleźć siedlisko dla siebie, ● o czym pamiętać, kupując siedlisko. |
Co to jest siedlisko?
Siedlisko to w uproszczeniu zabudowana nieruchomość rolna, na której znajdują się budynki gospodarcze, mieszkalne lub ich pozostałości. Taka działka jest oznaczona w ewidencji gruntów jako „R” (rola) lub „B-R” (zabudowa siedliskowa).
Dlaczego to ważne?
Bo jeśli to działka typowo rolna i przekracza powierzchnię 1 ha (czasem nawet mniej), jej zakup przez osobę niebędącą rolnikiem może wymagać zgody KOWR (Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa).
Szukaj działek poniżej 1 ha
Najłatwiej kupić siedlisko, które ma mniej niż 1 ha powierzchni. Wtedy, zgodnie z przepisami (ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego), możesz kupić taką nieruchomość bez konieczności uzyskiwania zgody KOWR i bez obowiązku prowadzenia działalności rolniczej. To najprostsze rozwiązanie dla osób, które chcą mieć dom z ogrodem na wsi, ale nie zamierzają zostać rolnikami.
A jeśli siedlisko ma powyżej 1 ha?
Wtedy sprawa się komplikuje i masz trzy możliwości:
- Uzyskać zgodę KOWR – możesz wystąpić o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej. Musisz wykazać, że będziesz mieszkał i prowadził tam gospodarstwo (przynajmniej przez 5 lat). Nie zawsze taka zgoda jest jednak wydawana.
- Kupić przez rolnika – część osób decyduje się, by siedlisko kupił ktoś z rodziny, kto jest rolnikiem. Ale to rozwiązanie wymaga zaufania i dobrej umowy, by uniknąć problemów.
- Kupić na licytacji komorniczej – jeśli siedlisko trafia na licytację komorniczą, przepisy są łagodniejsze. Wtedy nabywca nie musi być rolnikiem, a KOWR nie ma prawa pierwokupu. To często jedyny sposób, by bez przeszkód kupić atrakcyjne gospodarstwo.
Sprawdź miejscowy plan lub warunki zabudowy
Zanim kupisz siedlisko, zajrzyj do urzędu gminy i dowiedz się:
- czy teren jest oznaczony jako rolny czy mieszkaniowy,
- czy dopuszczalna jest zabudowa mieszkaniowa,
- czy możesz w przyszłości remontować lub rozbudować budynki.
To uchroni Cię przed przykrym zaskoczeniem, na przykład zakazem przekształcenia budynku gospodarczego w dom.
Dokładnie sprawdź księgę wieczystą
Z księgi wieczystej dowiesz się:
- kto faktycznie jest właścicielem,
- czy nieruchomość jest obciążona hipoteką,
- czy nie ma służebności lub ograniczeń w rozporządzaniu.
Jeśli kupujesz siedlisko z licytacji komorniczej, komornik sam przedstawia stan prawny, ale i tak warto to zweryfikować w sądzie.
Korzystaj z pomocy notariusza i prawnika
Przy zakupie siedliska (zwłaszcza z licytacji lub powyżej 1 ha) warto mieć wsparcie:
- notariusza, który wyjaśni procedurę i przygotuje akt,
- prawnika, który oceni ryzyko, sprawdzi zapisy w księdze czy plan miejscowy.
To koszt kilkuset złotych, który może uchronić przed stratą dużo większych pieniędzy.
Rozważ zakup przez licytację komorniczą
Jak wspomnieliśmy wcześniej, zakup siedliska na licytacji komorniczej ma ogromną zaletę — przepisy o nabyciu nieruchomości rolnej nie wymagają, by nabywca był rolnikiem ani nie przewidują pierwokupu KOWR. To często jedyna szansa, by kupić większe siedlisko bez dodatkowych formalności. Trzeba jednak pamiętać, że:
- na licytacji wpłaca się wadium,
- kupuje się nieruchomość w stanie faktycznym i prawnym istniejącym w dniu licytacji,
- po wygraniu licytacji komornik ogłasza przysądzenie własności.
