Przystępując do zakupu nieruchomości, niezależnie czy następuje to na rynku wtórnym, czy w drodze licytacji komorniczej, ważne jest, by ustalić nie tylko dane aktualnego właściciela prawnego, ale także ewentualne służebności gruntowe, osobiste, czy inne obciążenia.
Wbrew powszechnemu przekonaniu istnieje szansa na uzyskanie wiarygodnych informacji o danej nieruchomości, bez wychodzenia z domu i ponoszenia jakichkolwiek kosztów. Taką możliwość dają nam Elektroniczne Księgi Wieczyste, które możemy przeglądać na rządowej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl/.
Czym jest księga wieczysta i jak z niej korzystać?
Należy bowiem pamiętać, iż dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. Księgi te zakładane i prowadzone są w systemie teleinformatycznym. Wystarcza jedynie znajomość numeru księgi wieczystej, by móc przeglądać księgę w jej wersji elektronicznej (aktualnej – zawierającej jedynie aktualne informacje lub zupełnej – zawierającej zarówno aktualne informacje, jak i historię wszelkich zmian).
Czy można zaufać wpisom w tym dokumencie?
Pozyskane w ten sposób informacje uznać należy za w pełni wiarygodne. Oznacza to, iż przeglądając księgę wieczystą, założyć możemy, iż wpisane tam dane są prawidłowe, a o potencjalnych możliwych zmianach informują nas natomiast zamieszczone w poszczególnych działach wzmianki, sugerujące, iż złożono odpowiednie wnioski o wpis w księdze wieczystej.
Jakie informacje znajdę w księdze wieczystej?
Jakie zatem informacje skrywa przed nami elektroniczna księga wieczysta? Na wstępie wskazać należy, iż każda księga wieczysta zawiera cztery działy, podzielone na rubryki i pola.
- Dział I Księgi Wieczystej
- Dział II Księgi Wieczystej
- Dział III Księgi Wieczystej
- Dział IV Księgi Wieczystej
Dział I księgi wieczystej
Składa się z:
Działu I-O „Oznaczenie nieruchomości” – obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. W praktyce oznacza to, iż dział ten jest de facto kopalnią wiedzy na temat samej nieruchomości, w tym:
- rodzaju nieruchomości (np. lokal mieszkalny, lokal usługowy, grunt orny, łąki, pastwiska, lasy itp.),
- jej położenia (od województwa, poprzez powiat, gminę, aż do miejscowości, a niekiedy również dzielnicę dużej metropolii, w tym również wskazanie ulicy i numeru porządkowego – w miejscowościach, w których ulice (aleje, place) są oznaczone nazwami),
- dokładnej powierzchni, czy numeru działki ewidencyjnej, a w przypadku nieruchomości lokalowych stanowi on również źródło informacji o powierzchni danego lokalu mieszkalnego lub usługowego, czy informacji o jego wewnętrznej strukturze, a zatem informacji o liczbie i rodzaju pomieszczeń.
- informację o zgodności z danymi widniejącymi w ewidencji gruntów i budynków (Z-zgodny N-niezgodny, B-brak możliwości sprawdzenia zgodności, jak również data weryfikacji),
- pozwala ocenić m.in. czy budynki znajdujące się na danej nieruchomości gruntowej stanowią odrębną nieruchomość lub m.in. czy z budynków wyodrębniono lokale stanowiące odrębną nieruchomość.
Dział I-Sp „Spis praw związanych z własnością”. Dział ten zawiera informacje o:
- wpisach dotyczących użytkowania wieczystego, użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, użytkowania wieczystego i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności oraz użytkowania wieczystego, własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności.
- W przypadku nieruchomości lokalowych stanowi on również źródło informacji o wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, ewentualnie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Dział II księgi wieczystej – Własność
Obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, co ni mniej, ni więcej oznacza, iż z działu II księgi wieczystej pozyskać możemy informację o tym, kto jest aktualnym właścicielem prawnym nieruchomości lub jej użytkownikiem wieczystym w przypadku przeglądania aktualnej treści księgi wieczystej, bądź informację o tym kto jest oraz kto był w przeszłości właścicielem prawnym nieruchomości lub jej użytkownikiem wieczystym w przypadku przeglądania zupełnej treści księgi wieczystej. Co równie ważne – dział II zawiera również informację o danych identyfikujących właściciela prawnego nieruchomości, tj. nr PESEL w przypadku osób fizycznych, czy nr KRS, NIP lub REGON w przypadku osób niebędących osobami fizycznymi.
Jednocześnie, w przypadku, gdy właścicielem pozostają co najmniej dwa podmioty, ustalić możemy wielkość udziałów poszczególnych podmiotów, a także rodzaj wspólności, np. wspólność ustawowa majątkowa małżeńska, w której udziały nie są oznaczone.
Dział III księgi wieczystej – Prawa, roszczenia i ograniczenia
Przeznaczony został na wpisy dotyczącego ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek, dla których zarezerwowano osobny dział IV), ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, czy wpisy innych praw i roszczeń.
W praktyce z działu III księgi wieczystej wyczytać można (być może kluczowe dla podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości bądź przystąpieniu do licytacji nieruchomości) informacje takie jak:
- ostrzeżenie o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym,
- ograniczeniu w rozporządzaniu nieruchomością (np. służebności),
- ostrzeżeniu (np. o toczącej się egzekucji z nieruchomości, mogącej skutkować zbyciem nieruchomości w drodze licytacji komorniczej),
- roszczeniu (np. prawo pierwokupu), czy
- istnieniu prawa osobistego (np. dożywocie), a to wraz z osobą uprawnioną według treści prawa lub roszczenia.
Nie bez znaczenia pozostaje cel ujawnienia w dziale III praw i roszczeń. Podstawowym celem ujawnienia w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń jest w istocie ochrona danej nieruchomości, jaką zapewnia rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stosownie bowiem do treści art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych.
Dział IV księgi wieczystej – Hipoteka
Przeznaczony został natomiast na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych – hipotek, w szczególności dane dotyczące hipoteki lub roszczenia o ustanowienie hipoteki oraz dane dotyczące wierzyciela hipotecznego lub dane dotyczące administratora hipoteki.
Informacje zawarte w dziale IV księgi wieczystej pozwalają ocenić, jak bardzo obciążona jest nieruchomość oraz jakie potencjalnie roszczenia w stosunku do Nas, jako nowych właścicieli nieruchomości, mogą mieć wierzyciele hipoteczni. Należy bowiem liczyć się z tym, iż nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką nie skutkuje a priori wygaśnięciem hipoteki. Hipoteka jest bowiem ograniczonym prawem rzeczowym, powiązanym bezpośrednio z nieruchomością, a nie właścicielem danej nieruchomości. W momencie nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, przy jednoczesnym braku oświadczenia wierzyciela hipotecznego o wykreśleniu danej hipoteki, stajemy się tzw. dłużnikami rzeczowymi, co implicite wynika z treści art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wedle którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Problem ten nie występuje w przypadku nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, albowiem stosownie do treści art. 1000 k.p.c. z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, w tym hipoteki.
Wyjątkiem pozostaje nabycie ułamkowej części prawa własności nieruchomości. Nabycie w drodze licytacji komorniczej ułamkowej części nieruchomości nie skutkuje wygaśnięciem hipotek. Nabycie bowiem ułamkowej części nieruchomości (której ułamkowa część stanowi przedmiot przysądzenia własności) nie odnosi żadnego skutku do hipotek obciążających całą nieruchomość, powstałych przed ustanowieniem współwłasności.
Bez wątpienia księga wieczysta w elektronicznym jej wydaniu, dostępna de facto dla każdego dysponującego numerem księgi, stanowi źródło niezwykle istotnych, a czasem wręcz kluczowych informacji o danej nieruchomości.
