Obowiązujący stan pandemii przyczynił się do wprowadzenia szeregu zmian prawnych wpływających w znaczny sposób na rynek nieruchomości. Jedną z najistotniejszych jest ograniczenie sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w toku postępowania egzekucyjnego oraz zakaz eksmisji z lokalu mieszkalnego.
W niniejszym artykule chciałabym jednak bliżej przyjrzeć się regulacji prawnej, która odnosi się głównie do właścicieli nieruchomości i wierzycieli. Regulacji , która pośrednio wpłynęła nie tylko na rynek najmu lokali mieszkalnych, ale i na cały rynek nieruchomości.
Zgodnie z treścią art. 15 zzu ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.
Dla porządku jedynie wskazuję, że przez tytuł wykonawczy należy rozumieć przede wszystkim prawomocne orzeczenie sądu lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, ugodę zawartą przed sądem, a także akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji wprost z tego aktu, co do obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu, zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Natomiast postępowanie eksmisyjne umożliwia wykonanie ww. orzeczenia, realizację prawa właściciela do odzyskania władania nieruchomością.
Co zatem zakaz eksmisji oznacza w praktyce…? Czy wiąże się z całkowitym uniemożliwieniem wierzycielowi wszczynania postępowania o opróżnienie lokalu..?
W świetle wspomnianego przepisu nic nie stoi na przeszkodzie, aby w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 komornik przystąpił do egzekucji opróżnienia lokalu mieszkalnego poprzez wezwanie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie (art. 1046 § 1 KPC). Jeśli dłużnik dobrowolnie nie opróżni tego lokalu, wówczas dopiero komornik nie może dokonać czynności niezbędnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.
Co istotne, dnia 18.4.2020 r., weszła w życie nowelizacja przepisu art. 15 zzu polegająca na dodaniu ust. 2 , z którego wynika, iż niedopuszczalność podejmowania przez komornika czynności, o których mowa w art. 1046 § 4, 51, 9 i 10 KPC, nie dotyczy orzeczeń sądowych wydanych na podstawie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie.
W konsekwencji, od dnia 18.4.2020 r. orzeczenie sądu (niezależnie od daty wydania) zobowiązujące członka rodziny wspólnie zajmującego mieszkanie, który swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy w rodzinie czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie, do opuszczenia mieszkania, podlega wykonaniu w trybie art. 1046 KPC. Powyższą zmianę należy ocenić bardzo pozytywnie. Usunęła bowiem lukę prawną , która stanowiła poważne zagrożenie dla osób narażonych na przemoc domową.
Dlaczego wspomniany zakaz stanowi problem dla właścicieli?
Jeśli na przykład eksmisja dotyczy sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu i dochodzi do powództwa eksmisyjnego, w sytuacji zakazu eksmisji nie jest możliwe wykonanie orzeczenia.
W tym miejscu wyjaśnić należy, co tak naprawdę rozumiemy przez wykonanie orzeczenia. Stosownie do art. 1046 par. 4 kpc komornik, wykonując obowiązek opróżnienia usunie dłużnika do innego pomieszczenia lub lokalu, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny. Gdy natomiast z tytułu wykonawczego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego jak również nie przysługuje mu tytuł do innego lokalu, w którym może zamieszkać, wówczas komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do momentu wskazania przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu – pomieszczenia tymczasowego. Gmina, która na wezwanie komornika nie wskaże tymczasowego pomieszczenia, tym samym uniemożliwiając dokonanie eksmisji, naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą. Według bowiem art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów stosowanego, odpowiednio na podstawie art. 25e tej ustawy, jeżeli gmina nie dostarczyła tymczasowego pomieszczenia osobie do niego uprawnionej, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 KC, zgodnie z którym „za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa”.
Zatem w sytuacji pandemii i obowiązywania zakazu eksmisji właściciele nieruchomości będą mieli kłopot z uzyskaniem odszkodowania, gdyż nie będzie spełniona podstawowa przesłanka niezgodności z prawem. Wiąże się to zatem ze stratą finansową po stronie właściciela.
Jak wspomniana regulacja wpłynie na rynek nieruchomości mieszkalnych…?
Nie ulega wątpliwości, że wprowadzone przepisy mogą spowodować spadek liczby nieruchomości oferowanych do wynajmu, z uwagi na duże ryzyko niemożności odzyskania władania nieruchomością, w sytuacji niewypłacalności najemcy. Pośrednio może się to przyczynić do zwiększenia ilości nieruchomości oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym, co przy zwiększonej podaży na rynku nieruchomości powodowałoby spadek cen nieruchomości. Z drugiej jednak strony, może się to wiązać ze spadkiem nabycia nieruchomości na cele inwestycyjne… Jak ostatecznie wpłynie to na rynek nieruchomości, trudno przewidzieć…
Ustawodawca wprowadził zakaz eksmisji, który miał chronić dłużnika, czy rzeczywiście chroni … to jest kontrowersyjne. W końcu dług pozostaje a możliwość jego spłaty jedynie odwleczona jest w czasie…Zatem czy konieczne było wprowadzanie dalszych obostrzeń zmierzających do ograniczenia sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych na licytacji?
Sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji, nie powoduje przecież, że nabywca automatycznie staje się jej właścicielem i że po udzieleniu przybicia przez sąd dłużnik ma obowiązek opuścić lokal. Procedura jest nieco bardziej skomplikowana….Najpierw wydawane jest postanowienie o przybiciu, które musi się uprawomocnić. Po spełnieniu przez nabywcę warunków licytacyjnych poprzez zapłatę reszty ceny, sąd przystąpi do przysądzenia własność na jego rzecz. Dopiero wówczas prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości stanowi tytuł dla nabywcy na podstawie, którego może on domagać się opuszczenia i opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.
Wprowadzone przez ustawodawcę zapisy zakazujące wyznaczania licytacji niektórych nieruchomości mieszkaniowych, spowodowały całkowity zanik tego sposobu egzekucji – a przecież brak licytacji nie rozwiązuje problemu, a jedynie go pogłębia. To z kolei odbija się negatywnie nie tylko na wierzycielu ale i na dłużniku. Wstrzymanie licytacji w jednym czasie ostatecznie spowoduje kumulację nieruchomości oferowanych do sprzedaży po zakończeniu pandemii, co wpłynie na wydłużenie i tak już długiej procedury. Ostatecznie zaś wierzyciel poczeka na zaspokojenie a dłużnik na uwolnienie z długów…a straty finansowe wystąpią po obu stronach.
Autor: r.pr. Agnieszka Stachurska-Kobiałka
