Nieruchomość na sprzedaż

Nie. Po zaoferowaniu najwyższej ceny i wygraniu licytacji Komornik będzie wzywał nabywcę do zapłaty reszty ceny w terminie 2 tygodni od otrzymania wezwania od Komornika. Na wniosek nabywcy termin ten może zostać wydłużony maksymalnie o miesiąc, jednak wniosek o wydłużenie terminu należy złożyć w ww. terminie 2-tygodniowym, w przeciwnym wypadku wadium przepadnie.

Do nabycia własności nieruchomości w toku egzekucji komorniczej nie jest wymagana zgoda współmałżonka.

Gdy ustrój majątkowy małżonków stanowi wspólność majątkowa, zasadniczo przedmiot licytacji komorniczej trafia do majątku wspólnego małżonków.

Inaczej ma się sytuacja, gdy małżonek licytuje ze składników majątku osobistego (własnego). Zgodnie z art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, majątek osobisty współmałżonka stanowią przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. W związku z tym nieruchomość nabyta w drodze licytacji za środki majątku osobistego, trafi do jego osobistego majątku.

Cena wywoławcza w drugiej licytacji w porównaniu do pierwszej jest ponad 8% niższa. Zatem jest to atrakcyjna opcja dla osób chcących kupić nieruchomość jak najtaniej. Należy mieć jednak na uwadze, że istnieje ryzyko, gdy kilku oferentów w ten sposób „wyczekuje” drugiej licytacji co może doprowadzić do sytuacji, że wskutek aktywnej licytacji i podbijania ceny, przekroczy ona cenę  wywołania z pierwszej licytacji, a czasem nawet kwotę oszacowania. Duże znaczenie, oprócz kalkulacji ekonomicznej, ma również chęć przebicia oferty konkurenta.

Pełnomocnictwo do udziału w licytacji komorniczej powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Własnoręczność podpisu poświadcza notariusz (koszt wynosi 20 zł za stronę).

Z uwagi na szczególny charakter pełnomocnictwa konieczne jest wskazanie w nim czynności, do wykonania której powołany jest pełnomocnik, ale też określenie nieruchomości, która ma być nabyta na licytacji.

Tak. Konieczne jest wylegitymowanie się dowodem osobistym przez osobę uprawnioną do reprezentacji spółki zgodnie z KRS.

Dodatkowo, w przypadku Spółek z ograniczoną odpowiedzialnością do nabycia nieruchomości potrzebna jest uchwała wspólników, o ile umowa spółki nie stanowi inaczej (art. 228 ksh). Analogicznie, w przypadku spółki akcyjnej, do nabycia nieruchomości potrzebna jest uchwała walnego zgromadzenia, o ile statut nie stanowi inaczej (art. 393 ksh).

Umowa (statut) spółki może przewidywać inne warunki nabycia nieruchomości (np. uchwałę Zarządu), dlatego ważne jest przygotowanie stosownych dokumentów spółki do udziału w licytacji.

Tak. Komornik zobowiązany jest udostępnić nieruchomość do oględzin, termin określony jest w obwieszczeniu. Dodatkowo można indywidualnie umówić się na oglądanie nieruchomości kontaktując się bezpośrednio z komornikiem.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Tytułem przykładu: w przypadku najmu lokalu mieszkalnego zawartego na czas nieokreślony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca.

Jednak w przypadku wieloletnich umów najmu lub dzierżawy, których wypowiedzenie w normalnych okolicznością byłoby niemożliwe, nabywca licytacyjny ma możliwość skorzystania z korzystnej opcji. Mianowicie, W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

Zatem w przypadku braku dobrowolnej wyprowadzki przez dotychczasowego lokatora, nowy właściciel może skierować wniosek do komornika o opróżnienie nieruchomości z osób i rzeczy, zwanej potocznie eksmisją.

Postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji stanowią tytuł do wykreślenia w księdze wieczystej wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. Samo prawomocne postanowienie wystarcza do wpisu do księgi wieczystej prawa własności; natomiast do wykreślenia wygasłych obciążeń konieczny jest ponadto prawomocny plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Podstawą wykreślenia hipoteki może być jednak samo postanowienie o przysądzeniu własności, w przypadku gdy stwierdzono w nim zapłatę całej ceny nabycia gotówką.

Co do zasady – z tą chwilą wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Zgodnie z art. 1000 kodeksu postępowania cywilnego, użytkowanie, służebność i prawa dożywotnika nie wygasają i mogą pozostać w mocy, jeżeli zostaną spełnione przesłanki materialne i formalne. Przesłanki materialne to: pierwszeństwo tych praw przed wszystkimi hipotekami (czyli prawa te zostały wpisane do księgi wieczystej wcześniej), albo brak obciążających nieruchomość hipotek albo pełne pokrycie praw w cenie nabycia (sytuacja, w której suma uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, po zaspokojeniu np. kosztów egzekucji i hipotek, pozwala na pełne pokrycie tych praw).

Przesłanki formalne to ujawnienie praw w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów albo zgłoszenie prawa nieujawnionego najpóźniej 3 dni przed terminem licytacji.

W pozostałych przypadkach opisane wyżej prawa wygasną i nie będę obciążać nieruchomości nabytej w drodze egzekucji komorniczej.

Z uwagi na złożony charakter tej materii wskazane jest zapoznanie się z treścią księgi wieczystej oraz kontakt z komornikiem prowadzącym postępowanie lub naszą Kancelarią w celu wyjaśnienia wątpliwości dotyczących wygaśnięcia praw i roszczeń obciążających nieruchomość.

W zależności od sprawności sądu i komornika, z naszych doświadczeń wynika, że czas od licytacji do prawomocnego przysądzenia własności może wynosić od 5 do 9 miesięcy.

Czas do uzyskania prawomocnego planu podziału, pozwalającego na wykreślenie praw i obciążeń, to dodatkowe 3-6 miesięcy.